某房地产估价机构接受委托，对市中心某大厦地下一、二层进行房地产抵押价值评估，目的是为委托人办理续期贷款提供价值参考数据。该大厦地下一层为各类独立餐饮店面，目前处于满租状态，租期一般为二年，部分早期进驻的店面租金水平低于同层其他类似店面15％左右，这部分店面剩余租期基本都在半年以内，地下一层其他店面租金与市场水平接近，地下二层为车位，均可独立出售，目前业主对外出租。
采用收益法测算地下一层租金收益时，正确的做法是（　　）。

2023-06-06

A.应充分考虑各店面租约租金的限制
B.只需考虑低租金店面剩余租期内租约租金的限制
C.若低租金的优惠条件不可延续，则不需考虑租约租金的限制
D.不考虑各店面租约租金的限制，以目前市场租金水平为准

参考答案：A

租金收益的测算要区分是否存在租约限制，有租约限制的，评价出租人权益价值时，已出租部分在租赁期间应按合同租金确定租赁收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后应按市场租金。但如果合同租金明显高于或低于市场租金的，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。本题中，该大厦地下一层满租，且均有租约，租金从实考虑，租约期满后，采用市场租金。