市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素？假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差5年，可否将该交易实例选作可比实例？为什么？

2023-06-06

参考答案：

(1)采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑的因素是：
①可比实例与估价对象房地产在同一地区或同一供求范围内；
②可比实例与估价对象房地产用途、结构、权利性质相同，规模、档次相当；
③可比实例的成交B期应与估价时点接近；
④可比实例的交易类型应与估价目的吻合；
⑤可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格。
(2)不可以将成交日期与估价时点相差5年的交易实例选作可比实例。理由是：成交日期与估价时点相差时间过长（5年应该视作很长），通常房地产市场变化较大，就难以进行有效的交易日期修正，一般情况下成交日期与估价时点间隔不宜超过1年；在特殊情况下，“如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不宜超过2年”。