某房地产开发公司专门从事高档住宅商品房开发。2020年6月2日，该公司出售高档住宅一幢，总面积9100平方米，不含增值税的销售价格为20000元／平方米。该房屋支付土地出让金2000万元，房地产开发成本8800万元，另外支付利息支出1000万元，其中40万元为银行罚息（不能按项目准确分摊）。假设城建税税率为5%，印花税税率为0.05%、教育费附加征收率为3%，地方教育附加征收率2%。当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%。假设该项目缴纳增值税910万，请计算该项目应该计算缴纳的土地增值税。

2023-06-21

参考答案：

（1）销售收入＝9100×20000÷10000＝18200（万元）
　　（2）计算扣除项目：
　　①取得土地使用权所支付的金额：2000万元
　　②房地产开发成本：8800万元
　　③房地产开发费用＝（2000＋8800）×10%＝1080（万元）
　　④税金：
　　城建税及教育费附加＝910×（5%＋5%）＝91（万元）
　　土地增值税中可以扣除的税金＝91（万元）
　　⑤加计扣除＝（2000＋8800）×20%＝2160（万元）
　　（1）销售收入＝91000×2000÷10000＝18200（万元）
　　（2）计算扣除项目：
　　扣除项目金额合计＝2000＋8800＋1080＋91＋2160＝14131（万元）
　　（3）增值额＝18200-14131＝4069（万元）
　　（4）增值率＝4069÷14131＝28.79%＜50%
　　（5）适用税率30%
　　（6）土地增值税税额＝4069×30%＝1220.7（万元）