（2017年真题）某资产评估机构对一企业工业厂房进行评估，评估基准日为2017年6月30日，采用重置成本法。该工业厂房由企业出资委托施工企业承建，建设周期1年，于2012年6月底建成并投入使用，建筑面积6000平方米，经济使用年限50年，厂房使用、维修和保养正常。
　　资产评估专业人员对该厂房的结构部分，装修部分和设备部分的状况进行了评判打分（满分100分），分值分别为94、70、90，修正系数分别为80%、10%、10%。
　　按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为3883万元，安装工程造价为675万元。前期费用的综合费率为2%，期间费用费率为5%。假设利润率为3.5%，不考虑资金成本要求：
　　（1）列出建筑物重置成本的计算公式；并列出建筑安装工程造价常用的确定方法。
　　（2）计算委估厂房的重置成本。
　　（3）计算委估厂房的年限法成新率，打分法成新率、综合成新率（采用加权平均法计算，年限法权重取0.4，打分法权重取0.6）。
　　（4）计算委估厂房的评估值。

2023-08-17

参考答案：

（1）①建筑物重置成本＝建安费＋前期及期间费用＋利息＋合理利润
　　②建（构）筑物评估值＝单位面积重置成本×建筑面积×成新率＝重置成本×成新率；
　　估价对象的建安工程综合造价,一般可根据实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法中的一种方法或同时运用几种方法综合确定。
　　（2）土建工程造价＝3883（万元）；
　　安装工程造价＝675（万元）；
　　建安工程造价＝3883＋675＝4558（万元）；
　　前期费用＝4558×2%＝91.16（万元）；
　　期间费用＝（91.16＋4558）×5%＝232.46（万元）；
　　利润＝（91.60＋4558＋232.46）×3.5%＝170.87（万元）；
　　重置成本＝91.60＋4558＋232.46＋170.87＝5052.93（万元）。
　　（3）年限法成新率＝[1－（5/50）]×100%＝90%
　　或：年限法成新率＝（50－5）/50×100%＝90%
　　打分法成新率＝[1－（94×80%＋70×10%＋90×10%）/100]×100%＝91.20%
　　综合成新率＝90%×0.4＋91.20%×0.6＝90.72%
　　（4）评估值＝重置成本×成新率＝5052.93×90.72%＝4584.02（万元）