（2017年）某资产评估机构对某单层框架结构的建筑物进行评估，评估基准日为2019年12月31日，采用重置成本法。据调查，该建筑物于2017年12月竣工，建筑工期为2年，建筑面积为2100平方米，不考虑资金成本，其他信息如下：
　　（1）根据该建筑物竣工决算资料，计算得出建筑安装工程费（综合造价）为2635000元；
　　（2）前期费用的综合费率为8%，期间费用率为5%；
　　（3）开发商要求的利润率为4%；
　　（4）建筑物设计使用年限为50年；
　　（5）该建筑物评分修正系数为结构：装修：设备＝0.8：0.09：0.11，经现场打分三部分分别为92分、90分和96分。
　　要求：
　　（一）列出建筑物重置成本的计算公式；并列出建筑安装工程造价常用的确定方法。
　　（二）计算该建筑物的重置成本。
　　（三）计算该建筑物的年限成新率、打分法成新率、综合成新率（采用加权平均法计算，年限法权重取0.4，打分法权重取0.6）。
　　（四）计算该建筑物的评估值。（计算结果保留两位小数）

2023-08-17

参考答案：

（一）
　　建筑物重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋利息＋合理利润
　　房屋建筑物评估值＝单位面积重置成本×建筑面积×成新率＝重置成本×成新率
　　评估对象的建安工程综合造价，一般可根据实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法中的一种方法或同时运用几种方法综合确定。
　　（二）
　　（1）根据该建筑物竣工决算资料，计算得出建筑安装工程费（综合造价）为2635000元；
　　建筑安装工程费用＝2635000（元）
　　（2）前期费用的综合费率为8%，期间费用率为5%，；
　　前期费用＝2635000×8%＝210800（元）
　　期间费用＝（2635000＋210800）×5%＝142290（元）
　　（3）开发商要求的利润率为4%；
　　利润＝（2635000＋210800＋142290 ）×4%＝ 119523.6（元）
　　重置成本
　　＝2635000＋210800＋142290＋119523.6
　　＝3107613.6（元）
　　（三）
　　（4）建筑物设计使用年限为50年；
　　使用年限法的成新率＝（1-2/50）×100%＝96%
　　（5）该建筑物评分修正系数为结构：装修：设备＝0.8：0.09：0.11，经现场打分三部分分别为92分、90分和96分。
　　打分法成新率＝（0.8×92＋0.09×90＋0.11×96）/100＝92.26%
　　综合成新率＝96%×40%＋92.26%×60%＝93.756%
　　（四）
　　评估值＝3107613.6×93.756%＝2913574.21（元）