位于某县城房地产开发公司专门从事高档住宅商品房开发。2019年3月2日，该公司出售高档住宅一幢，总面积9100平方米，不含增值税的销售价格为20000元／平方米。该公司支付土地出让金2000万元，房地产开发成本8800万元，利息支出为1000万元，其中40万元为银行罚息（不能按收入项目准确分摊）。印花税税率为0.05%、教育费附加征收率为3%，地方教育附加征收率2%。当地省级人民政府规定允许扣除的其他房地产开发费用的扣除比例为10%。假设该项目缴纳增值税910万元（考虑地方教育附加），请计算该项目应该计算缴纳的土地增值税。
2023-05-17
参考答案：
1.销售收入=9100×20000÷10000=18200（万元）
2.计算扣除项目：
（1）取得土地使用权所支付的金额：2000万元
（2）房地产开发成本：8800万元
（3）房地产开发费用=（2000+8800）×10%=1080（万元）
（4）税金：城建税及教育费附加=910×（5%+3%+2%）=91（万元）
（5）加计扣除=（2000+8800）×20%=2160（万元）
扣除项目金额合计=2000+8800+1080+91+2160=14131（万元）
3.增值额=18200-14131=4069（万元）
4.增值率=4069÷14131×100%=28.79%＜50%
适用税率30%
5.土地增值税税额=4069×30%=1220.7（万元）。
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