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评估某酒店式公寓在建工程的价值，已知土地是1年前通过招标方式取得的40年土地使用权，预计该酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金为50元/m²，空置率为10%，运营费用为毛租金的40%。

2023-05-19

评估该酒店式公寓在建工程的价值，可采用的估价方法有()。
A:成本法
B:收益法
C:假设开发法
D:基准地价修正法

参考答案：B

在建工程的评价，可以采用收益法，也可以采用成本法和假设开发法。但是本题中已知的数据只适合采用收益法，而没有提供采用成本法或假设开发法的基础数据。
本题考查收益法中年净收益的计算。月净收益=潜在毛收入-空置损失-运营费用=50-50*10%-50*40%=25（元/m²），则年净收益=25*12=300（元/m²）。
本题考查收益法中有限年期的计算。注意收益年限为剩余的土地使用年限37年。V=A/Y[1-1/(1+Y)ⁿ]=300/8%[1-1/(1+8%)³⁷]=3532.55(元/m²)
土地使用期一共为40年，土地使用权是1年前通过招标方式取得的，建成酒店式公寓需要2年时间，因此建成后的剩余土地使用期限为40-1-2=37（年）。

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